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購買土地環節稅務常見問題

2021-09-01 15:45:13

購買土地環節稅務常見問題

一、所得稅交納疑難問題(ti)

土地出(chu)讓(rang)在(zai)項目公司推(tui)行差值扣減的標準是(shi)啥?

回應:依據《財政(zheng)(zheng)部、國家稅(shui)務(wu)總(zong)局關于明確金融、房(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)、教育輔助服務(wu)等增值稅(shui)政(zheng)(zheng)策的(de)(de)通知》(稅(shui)務(wu)總(zong)局【2016】140號(hao))第八條要(yao)求(qiu):房(fang)(fang)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)公司(包含好幾(ji)個房(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)商構(gou)成(cheng)的(de)(de)聯合)轉讓土(tu)(tu)(tu)地(di)資源向政(zheng)(zheng)府機構(gou)付款(kuan)土(tu)(tu)(tu)地(di)資源合同(tong)(tong)款(kuan)后,開(kai)(kai)設項目(mu)公司對該轉讓土(tu)(tu)(tu)地(di)資源開(kai)(kai)展開(kai)(kai)發(fa)設計,另外(wai)合乎以下標準(zhun)的(de)(de),能(neng)夠 項目(mu)公司按照規定扣減房(fang)(fang)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)公司向政(zheng)(zheng)府機構(gou)付款(kuan)的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)資源合同(tong)(tong)款(kuan)。

房產開發公司、呼市財務費用項目(mu)公(gong)司、政府機構三方(fang)簽署變更協(xie)議或補充合同(tong),將土地資源買受人變動為(wei)項目(mu)公(gong)司;

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下,簽定變更協議或補充合同時,土地資源合同款總金額不會改變;項目公司(si)的所(suo)有(you)股份由轉讓(rang)土地資源(yuan)的房產開發公司(si)擁有(you)。


房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥?回應(ying):依據《財政(zheng)部、國家稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局關于明確金(jin)融、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發、教育輔助服務(wu)等(deng)增值稅(shui)(shui)政(zheng)策的通(tong)(tong)知》(稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局【2016】140號)《營業稅(shui)(shui)改征(zheng)(zheng)增值稅(shui)(shui)試點有關事項的規定》(稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局〔2016〕36號)第(di)一條第(di)(三)項第(di)10點中“向政(zheng)府機構(gou)付(fu)款(kuan)(kuan)的土(tu)地(di)(di)(di)資(zi)源合(he)同(tong)款(kuan)(kuan)”,包含土(tu)地(di)(di)(di)資(zi)源買(mai)受人向政(zheng)府機構(gou)付(fu)款(kuan)(kuan)的征(zheng)(zheng)收土(tu)地(di)(di)(di)和房(fang)屋(wu)拆遷(qian)補償(chang)花費(fei)(fei)、土(tu)地(di)(di)(di)資(zi)源早期開發設(she)計花費(fei)(fei)和土(tu)地(di)(di)(di)交(jiao)易盈利等(deng)。土(tu)地(di)(di)(di)資(zi)源早期開發設(she)計花費(fei)(fei)為政(zheng)府部門在征(zheng)(zheng)用土(tu)地(di)(di)(di)、拆遷(qian)補償(chang)安置賠償(chang)、“三通(tong)(tong)一平”或“七(qi)通(tong)(tong)一平”等(deng)將土(tu)地(di)(di)(di)資(zi)源由(you)生地(di)(di)(di)黃變動為熟地(di)(di)(di)黃全(quan)過程中產(chan)生的花費(fei)(fei),實際包含地(di)(di)(di)貌勘察費(fei)(fei)、征(zheng)(zheng)收土(tu)地(di)(di)(di)賠償(chang)非、附屬物賠償(chang)費(fei)(fei)(動遷(qian)賠償(chang)費(fei)(fei))、林地(di)(di)(di)類賠償(chang)費(fei)(fei)、山(shan)林植物群落修復(fu)費(fei)(fei)、林地(di)(di)(di)類愿意應(ying)用采(cai)伐費(fei)(fei)、應(ying)用林地(di)(di)(di)類擔(dan)保費(fei)(fei)、耕地(di)(di)(di)占用稅(shui)(shui)、基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)建設(she)配(pei)(pei)套(tao)費(fei)(fei)、公用事業基(ji)本(ben)建設(she)配(pei)(pei)套(tao)費(fei)(fei)、住(zhu)宅小區開發設(she)計配(pei)(pei)套(tao)費(fei)(fei)等(deng)。


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二、合同印花稅(shui)交納(na)疑難問題

呼市財務管理房(fang)產投資(zi)公司、項目公司、土(tu)(tu)地資(zi)源(yuan)單(dan)位簽(qian)署土(tu)(tu)地資(zi)源(yuan)選購行(xing)為主(zhu)體合同補充協議,是不是再度交納合同印(yin)花稅(shui)?

回(hui)應:購(gou)地合(he)同補充協(xie)議系三方對原(yuan)土地交(jiao)易合(he)同主體的變(bian)更協(xie)議,不屬于再(zai)度簽署土地交(jiao)易合(he)同書(shu),不用再(zai)度交(jiao)納合(he)同印花稅。

合同印花稅的交納行為主體是(shi)房產投資公司還是(shi)項目公司?

回應(ying)(ying):根據(ju)《中(zhong)華人(ren)民(min)國和(he)國印花(hua)稅暫行條(tiao)(tiao)例(li)》第七(qi)條(tiao)(tiao)要(yao)求:應(ying)(ying)納(na)(na)稅憑證理應(ying)(ying)于書立或是(shi)堅振時貼花(hua)紙。該條(tiao)(tiao)文要(yao)求合同(tong)印花(hua)稅交(jiao)納(na)(na)應(ying)(ying)是(shi)與土地單位簽署土地交(jiao)易合同(tong)書的行為主體為標準。

三、土(tu)地稅(shui)交納疑難問題

以轉讓或分享方法有償服務(wu)獲(huo)得(de)土地使(shi)用權證(zheng)的,土地稅交納的算起點如何確定?

回應:根據稅(shui)務總(zong)局(ju)【2006】186號要求,以轉(zhuan)讓(rang)或出讓(rang)方法(fa)有償服務獲得土(tu)(tu)地使用權證的,應由購(gou)買(mai)方從土(tu)(tu)地資(zi)(zi)源(yuan)轉(zhuan)讓(rang)協議承諾交(jiao)(jiao)貨(huo)土(tu)(tu)地資(zi)(zi)源(yuan)時間的下月起交(jiao)(jiao)納城區土(tu)(tu)地稅(shui);轉(zhuan)讓(rang)協議未承諾交(jiao)(jiao)貨(huo)土(tu)(tu)地資(zi)(zi)源(yuan)時間的,由購(gou)買(mai)方從合同簽訂的下月起交(jiao)(jiao)納城區土(tu)(tu)地稅(shui)。

若土地交易合同(tong)書中沒有承諾交地時間,怎樣交納土地稅?

回應:依據稅(shui)務總局【2008】年152號要求,經營者因(yin)房地(di)產(chan)、土(tu)地(di)資源的商品(pin)或支(zhi)(zhi)配權情況產(chan)生變化(hua)而依規(gui)停止房地(di)產(chan)稅(shui)、城區(qu)土(tu)地(di)稅(shui)繳稅(shui)責任的,其應繳稅(shui)金的測算應截至房地(di)產(chan)、土(tu)地(di)資源的商品(pin)或支(zhi)(zhi)配權情況產(chan)生變化(hua)的當月底。

房產(chan)公司開發(fa)設(she)計(ji)商(shang)業用地(di)的土地(di)稅何時終(zhong)止交(jiao)納?

回應:現階段暫沒有確立的(de)文檔要求(qiu),在操作過程中(zhong),全國各(ge)地稅務局終止征繳房(fang)產公司開發設計商業用地的(de)土(tu)地稅分三種:

開發設計新項目獲得預(yu)售證(zheng),全部(bu)新項目商業用地即停征土地稅(shui)。

依據業主辦出土地使用證(zheng)的(de)總(zong)面積(ji)終止征(zheng)繳(jiao)相對總(zong)面積(ji)的(de)土地稅。

依據簽(qian)合同的(de)市(shi)場(chang)(chang)銷(xiao)售總面積占所有(you)可售總建筑(zhu)面積的(de)占比(bi)平攤出已市(shi)場(chang)(chang)銷(xiao)售的(de)土(tu)(tu)地面積,終止(zhi)征(zheng)繳相匹配總面積的(de)土(tu)(tu)地稅。

未辦運轉辦理手續(xu)的集體土(tu)地,由誰交土(tu)地稅(shui)?

回(hui)應(ying):根(gen)據《財政部.國際稅(shui)(shui)務(wu)總局關于(yu)集體(ti)土地城鎮使(shi)用稅(shui)(shui)有關政策的通(tong)知》(稅(shui)(shui)務(wu)總局【2006】56號要求:城鄉土地稅(shui)(shui)繳(jiao)稅(shui)(shui)范疇內(nei)具體(ti)使(shi)用稅(shui)(shui)全民所有土地、但未辦(ban)土地使(shi)用權證運轉(zhuan)辦(ban)理手(shou)續的,由具體(ti)應(ying)用集體(ti)用地的企(qi)業(ye)和(he)本人(ren)按照規定交納城區土地稅(shui)(shui)。


四、房產契稅交納疑難問題

土地資源轉性合同(tong)書(shu)是不是繳房(fang)產契稅?

回(hui)應:依據國稅發【2008】662號:“依據現(xian)行標準房(fang)產契(qi)稅現(xian)行政(zheng)策要求,對經營者因更改用(yong)地(di)性(xing)(xing)(xing)質而簽署(shu)土地(di)使用(yong)權(quan)證(zheng)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)合(he)同變更協議書或(huo)再次簽署(shu)土地(di)使用(yong)權(quan)證(zheng)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)合(he)同書的(de)(de),應征(zheng)(zheng)繳(jiao)房(fang)產契(qi)稅。計稅基礎為因更改用(yong)地(di)性(xing)(xing)(xing)質應補交的(de)(de)土地(di)資源收益金(jin)及應補交政(zheng)府部(bu)門的(de)(de)其它雜費。”,因此土地(di)資源轉(zhuan)(zhuan)性(xing)(xing)(xing)合(he)同書應征(zheng)(zheng)繳(jiao)房(fang)產契(qi)稅。


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